Paiement des loyers en période COVID…La Cour de cassation tranche en faveur des bailleurs.
Par 3 arrêts de principe en date du 30 juin 2022, la Cour de cassation tranche un contentieux nourri entre bailleurs et locataires pendant les périodes de confinement.
Pour rappel, les périodes de confinement se sont accompagnées pour les entrepreneurs de commerces « non essentiels » d’une obligation imposée par le Gouvernement de fermer leur établissement au public pendant plusieurs semaines voire mois.
En parallèle, des mesures de souplesse ont été mises en place afin d’aider ces entreprises à faire face à cette perte d’activité. En particulier, tous les recours pour non-paiement des loyers intentés par les bailleurs étaient neutralisés.
Post-confinement, le problème était de savoir si ces loyers non payés par les locataires en période de fermeture administrative étaient exigibles par les Bailleurs ?
En substance, la Cour répond à cette question en décidant que les locataires devront payer l’intégralité des loyers dus pendant les périodes de confinement. Sa décision repose sur 3 arguments principaux :
1- Il n’y a pas eu d’inexécution de la part du bailleur à son obligation de délivrance du local
2- La mesure administrative, générale et temporaire de fermeture des commerces non-essentiels ne pouvait être assimilée à une perte du local
3- Il ne s’agit pas d’un cas de force majeure
Plus généralement, la Cour de Cassation a jugé que les entreprises locataires ayant bénéficié de nombreuses aides de l’Etat notamment pendant les périodes de confinement, c’étaient donc à elles de supporter le risque de la fermeture administrative de leur entreprise et de la perte d’activité engendrée.
En substance, la Cour répond à cette question en décidant que les locataires devront payer l’intégralité des loyers dus pendant les périodes de confinement.
Sa décision repose sur 3 arguments principaux :
1- Il n’y a pas eu d’inexécution de la part du bailleur à son obligation de délivrance du local
2- La mesure administrative, générale et temporaire de fermeture des commerces non-essentiels ne pouvait être assimilée à une perte du local
3- Il ne s’agit pas d’un cas de force majeure
Plus généralement, la Cour de Cassation a jugé que les entreprises locataires ayant bénéficié de nombreuses aides de l’Etat notamment pendant les périodes de confinement, c’étaient donc à elles de supporter le risque de la fermeture administrative de leur entreprise et de la perte d’activité engendrée.
Attention, en revanche, il n’est pas possible pour un bailleur de résilier le bail sur le seul fondement que le locataire n’a pas réglé certains loyers pendant les périodes de fermeture Covid.
« Bouclier » des loyers commerciaux pendant un an.
Dans le contexte actuel de forte inflation due notamment à la guerre en Ukraine, la récente loi relative à la protection du pouvoir d’achat vient à l’instar d’autres mesures protectrices, plafonner l’indexation des baux commerciaux à 3,5 %, et ce pendant un an.
Pour rappel, les loyers des baux commerciaux sont révisés, en principe, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC). La dernière hausse en date (celle du 1er trimestre 2022) de l’ILC est de 3,32 % sur un an. Sans cette mesure de plafonnement, l’augmentation des loyers commerciaux aurait été encore plus forte dans les prochains mois…
En pratique, les bailleurs pourront donc continuer d’indexer les loyers commerciaux en utilisant l’ILC.
Toutefois, la variation sur un an de cet indice ne devra pas puisse excéder 3,5 %. Cette mesure s’appliquera pendant un an et prendra fin en septembre 2023.
Attention, cette mesure ne s’applique que :
- Aux TPE et PME (moins de 250 personnes CA inférieur à 50 millions d’euros ou total de bilan inférieur 43 millions d’euros.
- Aux baux commerciaux (3-6-9) : sont donc exclus les baux professionnels (activités libérales) et les baux dérogatoires (3 ans) et précaires.
