loi de finances BTP

Mesures fiscales et sociales concernant le BTP et l’immobilier

Cession de titres de sociétés foncières solidaires

Source : Loi de Finances pour 2022, article 22

Pour rappel, la cession de droits sociaux est normalement soumise à des droits d’enregistrement dont le taux varie selon la nature des titres sur lesquels porte l’opération (parts sociales, actions ou participations dans des sociétés à prépondérance immobilière).

Pour mémoire, on parle de « personnes morales à prépondérance immobilière » pour désigner les structures dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché règlementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et dont l’actif brut total est constitué pour plus de la moitié :

  • d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ;
  • ou de participations dans des personnes morales non cotées en bourse et elles-mêmes à prépondérance immobilière.

La cession de titres de personnes morales à prépondérance immobilière est soumise aux droits d’enregistrement au taux de 5 %.

Toutefois, la cession de parts d’organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) et de sociétés d’économie mixte qui exercent une activité de construction ou de gestion de logements sociaux est soumise aux droits d’enregistrement au taux de 0,1 %, puisqu’il est expressément précisé qu’ils ne sont pas considérés comme des « personnes morales à prépondérance immobilière ».

A l’inverse, la cession de titres de certaines sociétés foncières agréées entreprises solidaires d’utilité sociale (ESUS) sous mandat « services d’intérêt économique social » (mandat SIEG) est soumise aux droits d’enregistrement au taux de 5 %, puisqu’elles sont considérées comme des « personnes morales à prépondérance immobilière ».

Or, ces structures exercent des activités de logement très social et sont en partie financées par l’investissement direct des particuliers à leur capital social, qui peut être freiné par l’application d’un taux de droits d’enregistrement élevé en cas de cession de titres.

Pour rétablir l’équilibre fiscal entre les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte d’une part, et les sociétés foncières agréées ESUS assurant un SIEG d’autre part, il est désormais expressément prévu que ces dernières ne soient pas non plus considérées comme des « personnes morales à prépondérance immobilière » dès lors qu’elles remplissent les conditions suivantes :

  • elles sont agréées « entreprise solidaire d’utilité sociale » (ESUS) ;
  • elles exercent une activité de maîtrise d’ouvrage d’opération d’achat de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d’hébergement en tant que propriétaire ou preneur à bail construction, emphytéotique ou de bail à réhabilitation, ou d’intermédiation locative et de gestion locative sociale ;
  • elles exercent leur activité en faveur de personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique ;
  • elles rendent à ces personnes un service d’intérêt général au sens de la règlementation européenne, en mettant à leur disposition les biens et services fonciers qu’elles gèrent pour un tarif inférieur à celui du marché, et en favorisant l’accès à ses bénéficiaires en situation de fragilité économique ou social à ces biens et services, via un accompagnement spécifique.

Par voie de conséquence, la cession de leurs titres relève non plus du taux de droits d’enregistrement de 5 % mais, semble-t-il, du taux réduit de 0,1 %.

TPE Bâtiment
TPE Bâtiment

TVA

Source : Loi de Finances pour 2022, articles 32 et 81

  • Logement social

Pour mémoire, certaines opérations relatives aux logements sociaux donnent lieu à l’application d’un taux de TVA réduit.

Dans ce cadre, il est prévu que soient soumis au taux réduit de TVA de 5,5 % les livraisons de locaux et les livraisons à soi-même de travaux dans le cadre de l’acquisition-amélioration financées par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) ou un prêt locatif à usage social (PLUS).

Pour mémoire, on parle de « livraison à soi-même » pour désigner l’opération par laquelle une personne obtient, avec ou sans le concours de tiers, un bien meuble ou immeuble, ou une prestation de services à partir de biens, d’éléments ou de moyens lui appartenant.

Le champ d’application du taux réduit de 5,5 % est désormais étendu aux livraisons de locaux ainsi qu’aux livraisons à soi-même de travaux dans le cadre de l’acquisition-amélioration qui sont financées par un prêt locatif social (PLS), dès lors que les travaux consistent en une transformation en logements locatifs sociaux de locaux à usage autre que l’habitation.

Il s’applique aussi :

  • aux livraisons de logements qui résultent d’une vente d’immeuble à rénover ;
  • aux livraisons à soi-même de logements sociaux dans les cas où les travaux réalisés dans ce cadre ont rendu l’immeuble à l’état neuf.

Ces dispositions s’appliquent aux livraisons et au travaux pour lesquels le fait générateur de la taxe (à savoir le moment où la livraison ou la prestation de service est effectuée) et la décision d’accorder un prêt locatif social sont intervenus à compter du 1er janvier 2022.

 

  • Logements intermédiaires

Certaines livraisons de logements bénéficient du taux réduit de TVA de 10 %, dès lors que les conditions suivantes sont remplies :

  • les logements résultent d’une construction nouvelle ou d’une transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation ;
  • les logements sont destinés par le preneur à la location à usage de résidence principale pour des personnes physiques dont les ressources, appréciées à la date de conclusion du bail, n’excèdent pas certains plafonds prévus dans le cadre du dispositif Pinel et dont le loyer mensuel n’excède pas les plafonds prévus dans le cadre du même dispositif
  • le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement de la propriété, l’usufruitier, est l’une des personnes suivantes :
    • organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), sociétés d’économie mixte ou sociétés anonymes de coordination entre les HLM ;
    • organismes soumis au contrôle de la société Action Logement Immobilier ;
    • personnes morales dont le capital est détenu en totalité, directement ou indirectement, par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés ;
    • établissements publics administratifs ;
    • caisses de retraite et de prévoyance ;
  • les logements sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire de communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant, ou qui sont situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ou l’a été dans un délai de 8 ans précédant l’investissement ;
  • les terrains des logements à construire sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire d’une commune comptant déjà plus de 35 % de logements locatifs sociaux, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou sont intégrés dans des ensembles immobiliers au sein desquels la proportion du nombre des logements locatifs sociaux excède 25 % des logements de l’ensemble immobilier.

Concernant cette dernière condition, notez que pour les livraisons de logements pour lesquels le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2022, ou pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour lesquelles l’acte de vente ou le contrat préliminaire est signé à compter du 1er janvier 2022, le taux de 35 % est abaissé à 25 %.

Avant le 30 septembre 2025, le Gouvernement devra remettre au Parlement un rapport mesurant l’impact de l’application du taux réduit de TVA aux livraisons de logements intermédiaires.

 

Créance d’IS en faveur de la production de logements intermédiaires

Source : Loi de Finances pour 2022, article 81

  • Exonération de taxe foncière pour les logements intermédiaires

Actuellement, les logements intermédiaires neufs affectés à l’habitation principale sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 20 ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement lorsqu’ils ont bénéficié du taux réduit de TVA à 10 %.

La loi de finances pour 2022 précise que cette exonération ne s’applique qu’aux logements achevés avant le 1er janvier 2023.

  • Création d’une nouvelle créance d’IS

Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise en recouvrement au cours de l’exercice pour certains logements dont la construction est achevée à compter du 1er janvier 2023 fait naître une créance d’impôt sur les sociétés (IS) non imposable d’égal montant pour les personnes suivantes :

  • organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), sociétés d’économie mixte ou sociétés anonymes de coordination entre les HLM ;
  • organismes soumis au contrôle de la société Action Logement Immobilier ;
  • personnes morales, y compris celles exonérées d’IS en application d’une disposition légale, dont le capital est détenu directement ou indirectement, en totalité, par des personnes passibles de l’IS ;
  • établissements publics administratifs ;
  • caisses de retraite et de prévoyance.

Dès lors qu’elle fait naître une créance d’IS non imposable d’égal montant, la taxe foncière n’est pas admise dans les charges déductibles pour la détermination du bénéfice imposable des personnes mentionnées plus haut.

  • Logements concernés

Les logements concernés sont ceux dont les personnes mentionnées plus haut détiennent la propriété ou l’usufruit, et qui répondent aux conditions suivantes :

  • ils résultent d’une construction nouvelle ou d’une transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation par des travaux ;
  • ils sont destinés à la location à usage de résidence principale pour des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds prévus dans le cadre du dispositif Pinel et dont le loyer mensuel n’excède pas les plafonds prévus dans le cadre du même dispositif ;
  • ils sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire de communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant, ou situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ou qui l’a été dans un délai de 8 ans précédant l’investissement ;
  • les terrains des logements à construire sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire d’une commune comptant déjà plus de 35 % de logements locatifs sociaux, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou sont intégrés dans des ensembles immobiliers au sein desquels la proportion du nombre des logements locatifs sociaux excède 25 % des logements de l’ensemble immobilier.

  • Montant de taxe foncière à prendre en compte

Dans le cadre de ce dispositif exceptionnel, le montant de la taxe foncière à prendre en compte comprend non seulement la taxe foncière elle-même, mais aussi, le cas échéant :

  • la taxe GEMAPI ;
  • la taxe additionnelle spéciale annuelle au profit de la région Ile-de-France ;
  • les taxes spéciales d’équipement additionnelles à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
  • les impositions additionnelles à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
  • les prélèvements opérés par l’État sur ces taxes et impositions.

 

  • Durée du dispositif

Ce dispositif exceptionnel s’applique pendant une durée de 20 ans à compter de la 1re mise en recouvrement de la taxe foncière pour les logements concernés. Notez que cette durée de 20 ans doit être réduite (à due concurrence) du nombre d’années d’exonération totale de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont peuvent bénéficier les logements.

Pour mémoire, tout preneur des livraisons soumises au taux réduit de TVA à 10 % doit payer un complément d’impôt lorsqu’il cesse de louer tout ou partie des logements dans les 20 ans qui suivent le fait générateur de l’opération, sauf si cette cessation résulte, à compter de la 11e année, de cessions de logements. Dans cette hypothèse, le dispositif exceptionnel cessera également de s’appliquer à compter de l’exercice suivant celui au cours duquel le bénéfice du taux de TVA de 10 % est remis en cause

 

  • Imputation de la créance d’IS

La personne morale qui bénéficie de ce dispositif exceptionnel impute sa créance d’IS sur l’IS dû au titre de l’exercice au cours duquel a eu lieu la mise en recouvrement de la taxe foncière.

En cas d’excédent, l’imputation pourra se faire au titre des 3 exercices suivants. A l’issue de cette période, s’il y a lieu, la créance est remboursée à hauteur de la fraction non imputée.

Notez que pour les personnes morales exonérées d’IS ou qui ne sont pas redevables de l’IS, la créance est immédiatement remboursable. Il en va de même pour les petites et moyennes entreprises qui :

  • emploient moins de 250 salariés ;
  • et ont un chiffre d’affaires annuel qui n’excède pas 50 M€ ou un total de bilan qui n’excède pas 43 M€.

Pour l’appréciation de ces seuils, il est tenu compte de la somme des effectifs et de la somme des chiffres d’affaires ou de total de bilan de l’entreprise titulaire de la créance et de l’ensemble des personnes morales avec lesquelles elle entretient des liens de dépendance.

Pour mémoire, des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises :

  • lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
  • lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une même tierce entreprise.

Dans le cadre d’un groupe de société, la société mère est substituée aux entreprises du groupe pour l’imputation de la créance d’IS sur le montant de l’IS dont elle est redevable au titre de chaque exercice sur le résultat d’ensemble.

Sauf exception, la créance d’IS est inaliénable et incessible.

Enfin, en cas de fusion ou d’opération assimilée intervenant au cours de l’exercice d’imputation, la fraction de la créance non encore imputée par la société apporteuse est transférée à la société bénéficiaire de l’apport.

 

  • Obligation déclarative

La créance d’IS est déclarée dans les mêmes délais que ceux prévus pour le dépôt de la déclaration de résultats de l’exercice de mise en recouvrement de la taxe foncière ayant donné lieu à sa naissance.

Elle est à déclarer conformément au modèle établi par l’administration.

Dans le cadre d’un groupe de sociétés, il appartiendra à la société mère de déclarer les créances d’IS pour le compte des sociétés du groupe, y compris celles qui la concernent, lors du dépôt de la déclaration relative au résultat d’ensemble du groupe.

 

  • Rapport

Avant le 30 septembre 2025, le Gouvernement devra remettre un rapport au Parlement mesurant les impacts de l’instauration de ce dispositif exceptionnel.

 

Source legifrance.gouv.fr

 

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